העיר חיפה עוברת בשנה האחרונה שינוי דרמטי במפת התכנון שלה. עם פקיעתה של תמ"א 38 הארצית, אישרה עיריית חיפה את תוכנית חפ/2666 - תוכנית מתאר מקומית כוללת להתחדשות בניינית. אם אתם בעלי דירות בבניין שנבנה לפני 1984, המאמר הזה נכתב במיוחד עבורכם.

כצוות יזמי נדל"ן המתמחה בניתוח הזדמנויות עירוניות, אנחנו בשגיא חתן & יהב מלכה רואים בתוכנית זו לא רק מסמך תכנוני, אלא הזדמנות אסטרטגית עמוקה עבור בעלי דירות. המטרה שלנו במאמר זה היא לספק בהירות, לפרק את המספרים, ולהציג תמונת מצב אמיתית.

שני מסלולים עיקריים להתחדשות

התוכנית מאפשרת לקדם פרויקטים בשני ערוצים מרכזיים:

מסלול הריסה ובנייה מחדש: הבניין הקיים נהרס, ובמקומו נבנה בניין מודרני. הזכויות במסלול זה מחושבות כאחוזים משטח המגרש, למשל 225% או 250% בנווה שאנן.
מסלול חיזוק ותוספת בנייה: עיבוי וחיזוק המבנה הקיים. כאן הזכויות נגזרות מהמצב הקיים בפועל בתוספת קומות ושטחי שירות.

זכויות הבנייה וה"בונוסים" שיכולים להגדיל את ערך הדירה

התוכנית מגדירה "סל זכויות נפחי" הכולל שטחים עיקריים ושטחי שירות. מעבר לזכויות הבסיס, יזם מנוסה יודע לנצל תוספות, או "בונוסים", משמעותיות שהתוכנית מציעה:

מגרש פינתי: תוספת של 5% לשטח הבנייה המירבי.
חניון משותף: הקמת חניון לשני מגרשים גובלים מזכה בתוספת של 5% לזכויות המגורים ובתוספת של יחידת דיור אחת בכל חלקה.
עירוב שימושים: שילוב מסחר קמעונאי, כגון מסעדות ובתי קפה, בהיקף של עד 15% מזכויות הבנייה, מה שמחייה את הרחוב ומשדרג את איכות החיים.   

מקרה בוחן: נווה שאנן, מתחם 9

כאזור עם פוטנציאל אדיר, נווה שאנן זוכה להתייחסות מפורטת בתוכנית. בעוד שבאזורים הוותיקים הזכויות עומדות על 225% וצפיפות של 19 יח"ד לדונם, הרי שבאזורים המוגדרים כ"אזורים מיוחדים", כמו שער הטכניון, ניתן להגיע לצפיפות של 30 יח"ד לדונם עבור פתרונות דיור לסטודנטים או השכרה לטווח ארוך.

למה חשוב לעבוד עם יזם שמכיר את הפרטים הקטנים?

מימוש זכויות לפי חפ/2666 הוא תהליך מורכב הדורש עמידה בתנאים מחמירים:

ניהול נגר: דרישות מחמירות לפתרונות חלחול מים בשטח המגרש.
שימור עצים: חובה לבצע סקר עצים בוגרים ולשלבם בתכנון החדש.
כתב שיפוי: היזם נדרש להגיש כתב שיפוי לוועדה המקומית, תנאי קריטי לקבלת היתר בנייה.
תקני חניה: נדרשת הבנה עמוקה של האזורים מוטי התחבורה הציבורית המאפשרים הפחתה בתקן החניה.   

שורה תחתונה עבורכם, בעלי הדירות

תוכנית חפ/2666 היא הזדמנות היסטורית לחדש את סביבת המגורים, להעלות את ערך הנכס ובעיקר - לישון בשקט בבניין ממוגן ובטיחותי. אך כדי להוציא את המקסימום מהקרקע שלכם, אתם זקוקים לשותף לדרך שלא רק "בונה", אלא מבין לעומק את המארג התכנוני החיפאי החדש.